Föreningens ekonomi

Självkostnadsprincipen

En bostadsrättsförening har som syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen i samband med boendet. Föreningen har alltså inte syfte att gå med vinst.

Månadsavgift – Årsavgift

Månadsavgifterna i en bostadsrättsförening ska bestämmas efter en självkostnadsprincip. Det betyder att månadsavgifterna sätts så att de täcker föreningens utgifter. Det heter alltså månadsavgift i en bostadsrättsförening och inte hyra som det gör i en hyreslägenhet.

(läs längre ned om hyra). läs även om att bo i bostadsrätt

Hyra

Bor man i ett hyreshus så betalar man hyra varje månad till fastighetsbolaget som äger hyreshuset.

Här tar fastighetsbolaget (hyresvärden) ut en hyra som skall täcka driften, personal- och kapitalkostnaderna etc. för att driva hyresfastigheten. Utöver denna självkostnad så lägger fastighetsbolaget ytterligare en del på din hyra där man tar ut sin vinst på verksamheten som t.ex. skall finansiera nya projekt och förränta ägarens kapital.

(läs och jämför med månadsavgift ovan).

Budget

Det viktigaste verktyget föreningens styrelse har för att kunna sköta föreningen är budgeten. Utan en noggrann budget är det omöjligt att sätta rätt månadsavgifter för kommande år.

Kostnader, intäkter, amorteringar mm är vanligtvis kända i förväg förutsatt att inget oväntat inträffar. Med oväntade kostnader menas då inte utgifter för reparationer och underhåll. Till sådant avsätter föreningen enligt stadgarna 0,3% av byggnadskostnaden för föreningens hus till en underhållsfond.

Budgeten måste göras redan innan det föregående verksamhetsåret slutat och med de siffror som finns till hands då. Att vänta tills hela verksamhetsåret är slut är lite väl sent för att budgeten ska fylla sin funktion.

Balans- och resultaträkning

Varje räkenskapsår (verksamhetsår) ska avslutas med en årsredovisning. Där ser man hur föreningen mår ekonomiskt. Årsredovisningen är ett viktigt instrument vid värderingen av bostadsrättshavarnas lägenheter.

Överskott eller underskott

Inget säger att föreningen varje år ska visa ett exakt nollresultat i enlighet med självkostnadsprincipen. Eller att föreningen till varje pris måste undvika ett underskott varje år. Vilket resultat som är önskvärt ett verksamhetsår beror på situationen på litet längre sikt. I det kortare perspektivet kan resultatet svänga men man eftersträvar en balans i det längre perspektivet.

Ett överskott brukar föras till balanserat resultat som reserv för framtiden. Ett underskott minskar det balanserade resultatet. Finns det inte tillräckligt i balanserade vinstmedel minskar man eget kapital.

Föreningens intäkter och kostnader

Föreningens verksamhet, och därmed intäkter, brukar indelas i två olika slags intäkter

  • Intäkter från den huvudsakliga verksamheten
  • Intäkter från någon sidoverksamhet

Intäkter från den huvudsakliga verksamheten

Intäkter från den huvudsakliga verksamheten är upplåtelse av lägenheter till bostadsrättshavare) – månadsavgifter. Denna verksamhet är skattefri.

Insatserna som betalts in eller upplåtelseavgifter räknas inte som intäkter utan räknas in i föreningens bundna kapital.

Intäkter ifrån sidoverksamheter

Till intäkter från sidoverksamhet räknas främst ränteintäkter från olika typer av kapitalplaceringar. Det kan vara räntor på bankkonton eller giro, avkastning på räntebärande värdepapper, t.ex. aktier, obligationer eller certifikat. Till ränteintäkter kan föreningen också räkna räntebidrag – räntesubventioner (se nedan).

Driftskostnader

Driften av föreningens fastigheter består av många olika kostnader

  • uppvärmning (fjärrvärme)
  • vatten, el, avlopp och kabel-tv
  • sopphämtning, snöröjning, trädgårdsskötsel,  sotning och renhållning
  • fastighetsförsäkring
  • fastighetsskötsel och administrationskostnader,  för t ex. styrelse, revisor, förvaltare, fastighetsskötare.

Vatten och avloppsavgifterna för hela fastigheten betalas av föreningen som bakar in detta i månadsavgifterna för medlemmarna. Hushållsel betalas och tecknas kontrakt individuellt för varje lägenhet. Gör du inget eget val så får du Lunds Energi och tillsvidarepris. Det kan vara en idé att se över detta om det finns ett bättre avtal även för din hushållsel. Hör med olika bolag var det är bäst villkor.

Underhåll av fastigheten – Underhållsfond

Bostadsrättsföreningen måste räkna med löpande reparationer av fastigheterna. Dels slits byggnaderna och dels slits utrustningen som hör till fastigheten. Alla dessa löpande kostnader, stora som små, räknas till underhåll.

Föreningen gör avsättningar för kommande reparationskostnader i underhållsfonden, 0,3% av byggnadskostnaden för  föreningens hus enligt föreningens stadgar.

Inre reparationsfond

Vår förening saknar inre reparationsfond.

I flera föreningar har man inre reparationsfond. Den fungerar som så att man lägger på en extra avgift på månadsavgiften som avsätts till denna inre fond för löpande reparationer och underhåll av sin egen lägenhet. Det är ofta ett stort administrativt arbete att ha denna typ av fond. I praktiken så har det ingen
betydelse om man har denna typ av fond eller inte – eftersom man har underhållsansvar för sin lägenhet oavsett om fonden finns eller ej.

Varje medlem har ett underhållsansvar för sin lägenhet. Läs mer här om underhållsansvar

Avskrivningar

Kostnader för att bygga är inte direkta kostnader för föreningen. Istället fördelas utgiften för byggnationen över lång tid genom årliga värdeminskningar (avskrivningar). Inte bara nybyggnationer fördelas på detta sätt utan även om och tillbyggnationer.

Skilj mellan ny- till och ombyggnad å ena sidan och reparationer å den andra. Reparationer räknas till underhåll och ska kostnadsföras direkt.

Från och med 2014 tillämpar föreningen linjär avskrivningsplan.

Räntekostnader

De flesta bostadsrättsföreningar har fastighetslån. Vanligtvis är räntekostnaderna för dessa lån den största kostnaden för föreningen och ofta avgörande för den månadsavgift man skall ta ut av medlemmarna.

Hur hög ränta föreningen betalar på sina lån är viktigt. Normalt binds så stor del av räntorna som möjligt för att föreningen ska veta räntekostnaderna under lång tid framöver. Då blir det lättare att göra en budget och sätta avgifterna till medlemmarna på rätt nivå.

Skatt

Föreningen betalar sedan 2012 halv, och från och med 2017 full fastighetsavgift.